从保障民生和维护经济稳定的角度看，楼市调控政策的重点在于合理抑制住房的投资品功能，让住房回归“民生性”和消费品功能。只有从维护社会公平和公民的基本权利出发，明确住房“民生性”的属性，才能制定科学有效的政策措施，使我国房地产市场保持平稳发展    

    为遏制房价过快上涨，国家和一些地方最近出台了严厉的抑制投资性购房的政策。这些政策的实施效果如何，人们正拭目以待。笔者认为，只有从维护社会公平和公民的基本权利出发，明确住房“民生性”的属性，才能制定科学有效的政策措施，使我国房地产市场保持平稳发展。    

    住房到底是投资品还是消费品　　

    住房到底是投资品还是消费品？百姓购买住房是消费还是投资？这是长期以来一直存在很大争议的一个经济学问题。    

    国家统计局和联合国制定的《1993年国民经济核算体系》（SNA）把居民购房支出归类为固定资产投资。也就是说，居民购买房屋，不论用来自住还是用于出租，都属于固定资产投资的范围，都是投资品，而非消费品。这么归类，是因为住房的使用期限长，单位价值高，完全符合固定资产的一般标准。    

    按照SNA的解释，所谓住房消费，是指当房屋用于居民居住时，租住的租金计入承租人的消费支出；如果是自住的，比照相应市场(租金)价格，以虚拟房租形式计入房屋所有人的最终消费。    

    但是，如果从人们的实际生活看，衣食住行都是基本消费行为，住房如同衣服、食品等一样都是最重要的消费品。因此，住房似乎可以像汽车、宝石等那样被看作耐用消费品。再从消费和投资的含义看，消费是直接满足人们的生活需要，投资则是放弃当前的消费以期获取未来的利得，而最终目的是为了实现更好的消费。所以，作为消费品的房屋、宝石也可以转化为投资品。这样看来，把住房的经济属性归结为一种“可以用于投资的消费品”也许更合适。

　　要从维护社会公平和公民的基本权利来把握　　

    　问题的关键在于，住房不同于一般投资品和消费品。它除了具有固定性、差异性和有限性外，还具有“民生性”。住房的民生性突出表现在它是确保居民生存的基本物质条件，是人们最基本的生活资料和第一必需品。不能把买房等同于一般投资，还因为买卖房屋并不能增加整个社会的财富，投机过度只会抬高房价、引发泡沫。所以，正确认识住房的本质属性还必须从经济学范畴中跳出来，要从维护社会公平和公民的基本权利来把握，这样才能为制定科学有效的政策提供依据。    

    　为了保障居民拥有住房的基本权利，做到“居者有其屋”，许多国家和地区从来不把所有房屋都看成是投资品，而从维护和促进人们最基本的居住权出发，制定相关的法律和政策来抑制住房的投资需求，防止高房价侵犯居民权益。比如新加坡规定两个人联名才能拥有房产，单个个人不得同时拥有两处以上房产。公民所买的“组屋”（政府投资建设的住房，以较低价格出售给中低收入家庭）在5年内不得转让，确实要转让也不能直接通过市场交易，而必须在政府指定的机构中交易。如果有人被发现买了“组屋”而不住，可能会被监禁6个月。香港也只允许少数高档商品房自由买卖，政府为大量符合一定条件的居民提供廉租房，受限于租金低廉和转手困难，居民很难借廉租房进行投资或投机。美国则主要通过税收来抑制住房的投资需求，所以美国大多数人买房都是用来自住的，拥有两套以上房子的人并不多。美国次贷危机爆发，并不完全是居民盲目投资房屋的结果，而是金融机构肆意放贷诱发了居民的住房消费需求，搞得偿还能力差的低收入阶层也贷款、买房，甚至把购买住房当作投资。这种通过信贷大量扩张和需求刺激来实现“超消费”的消费模式，是不可持续的。

让住房回归“民生性”和消费品功能　　

    　基于住房所具有的“民生性”，政府在制定房地产政策时，应该把改善广大居民的基本居住条件作为出发点，以实现社会福利最大化为根本目标。    

　　目前推出的提高购买第二套房的首付比例和利率，对购买第三套及以上住房贷款和非本地居民购买住房贷款严加限制等办法，侧重于增加住房投资的融资难度和成本。这些政策可能在短期内对遏制房价快速上升有效，但恐怕仍难从根本上抑制对住房的投资投机行为。因为推高房价的根源还在于企业投资经营环境欠佳、居民投资渠道少、流动性过剩导致投资需求膨胀。一些现金充裕的投资者，可以通过全款支付等办法绕开限制；而对居民购买改善性自住房如果也“一刀切”，则可能打错了板子。    

　　从保障民生和维护经济稳定的角度看，楼市调控政策的重点在于合理抑制住房的投资品功能，让住房回归“民生性”和消费品功能。要抑制高房价，必须把握住房的“民生性”，把住房看成重大的民生问题，把基本解决中国民众的住房问题作为政府的一项基本职责，并以此调整楼市政策。比如，明确不把房地产作为支柱产业，彻底打消投资者认为政府“会救房地产市场”的念头；向市场提供更多廉价的土地和廉租、廉价房，满足居民基本的住房消费需求；通过鼓励支持居民扩大住房消费来发展房地产市场，为自住型住房消费提供更多的优惠政策；同时尽快开征房产税，严厉遏制住房投资投机的行为，而不是直接干预投资者和银行的借贷与放贷行为。

　　（作者为同济大学经济与管理学院副教授  ）