施建刚，管理学博士，同济大学教授，博士生导师。同济大学房屋土地资源信息研究中心主任、同济大学房地产研究所所长、同济大学经纬不动产研究院执行院长。长期从事房地产学、土地管理、城市发展与管理等领域的教学、科研和咨询（社会服务）工作。

“目前，上海的房屋自有率是83%，绝大多数买了房子的人是不希望房价下跌的。”

5月2日，百城价格指数显示，4月百城住宅均价环比、同比首次双降。然而，在施建刚看来，目前房价并没有下跌多少，更多的是统计数据给人造成的错觉，而未来房价，如果在完全市场化的情况下，必涨无疑。

降价是表象

施建刚表示，城市均价是被外环的房价拉低了，给人以降价的错觉。“举一个极端的例子，如果2011年上海均价是21000元/平方米，2012年全年市区都没有成交，只在金山区有成交，成交价均价为10000元/平方米，这样计算出来的结果是：上海的房价从21000元/平方米狂跌到10000元/平方米，跌幅达50%以上。但实际上这仅仅是一个统计数据的问题。”施建刚表示。

另一方面，开发商在定价上耍手段也是重要原因。“一些房地产商会以打折为卖点，但实际上是抬高房价后再进行打折，折后价几乎与周边房价相差无几。”施建刚说。

对于用房价与收入比来衡量房价是否合理的方式，施建刚认为存在很多弊病。施建刚解释称，“发达国家房价收入比一般维持在4至6倍之间。百姓家庭收入增速每年在6%-7%，在房价平稳的前提下，只需10年的时间，我国房价收入比即可降到5甚至更低。同时，人们在购房选择过程当中，并不需要一次性付清的，金融在其中起了杠杆作用，70%左右的款项是不用现付的。”

“此外，还要考虑的是，计算房价收入比要选择有效的人群，应剔除享受保障房的人群。而对于像上海这样人口导入型的城市，购房者来自全国，乃至全世界，是不能以本市家庭收入来测算的。”施建刚补充道。

房价会上涨

施建刚认为，撇开行政干预，房价是一定会上涨的，因为很多层面都希望它涨而不是跌。

首先，地方政府希望房价涨。“我们做过调研，20个市级城市的主要官员对于房价问题，他们坦言希望上涨。因为考核地方政府的一项主要指标是GDP（房地产投资基本上占到整个固定资产投资的30%左右）。另外，房地产还牵涉到50多个部门、5万多种产品，对拉动就业将产生很大作用。”

第二，毋庸质疑，开发商肯定希望房价上涨。同时，绝大多数消费者其实也是希望房价涨。目前，上海的房屋自有率是83%，绝大多数买了房子的人是不希望房价下跌的。

第三，由于房地产业有一个较长的建设周期和预售制度，合理的供求平衡是1.5∶1，上海现在的供求平衡是1.2∶1，所以还是供不应求。

第四，银行也希望房价涨，因为银行主要是靠存贷利差赚钱，而以建设期为基准日计算，包括开发商、百姓贷款在内的100%以上的贷款是从银行来的，而房地产企业和个人抵押贷款是它的优质资产。同时，汇率的变化也将提升房价的上涨。

第五，人工费用和建设原材料的上涨，城市化率的进一步提高，像上海这样的城市每年将新增600万平方米的增量房源来平衡新增人口的数量。