——从数据看写字楼市场的发展
大家如果做股票的话，就可以知道无论是熊市还是牛市，在这个市场当中都会有翻倍的个股，这些个股在1000多个当中你去选是很难的。那么我们现在都在讲全球的金融危机，我国不能独善其身，其实完全能够独善其身。上海就是一个独善其身的地方，所以我今天20分钟的时间从数据看写字楼市场的发展。
我准备分两个部分来讲，第一部分是数据。这块分为五块的内容，第一块是品种，我称之为品种少。我们统计下来，房地产20年的发展当中，以总量为100%算，住宅占85%，写字楼4%，商业6%，其他5%，说明我们写字楼的这一块发展的量是最少的。是不是需求量就那么少呢？不是的。其中甲级写字楼占总量的1.2%，我统计了七个国际商务中心的数据，按照总量100%，他们的写字楼数量是8%，而甲级写字楼占3.5%。所以我们总量上少。
第二个是需求。我们一直谈金融危机，我们根本不怕，我们有13亿人，如果我们不对外开放，整个13亿人养活自己也是非常滋润的。比如说甲级写字楼，我们的统计数据，18%的民营企业将入住甲级写字楼，还有外资企业，他的总量是288万平方米。还有是总部经济。光是这三块就是850万平方米，我们现在一共只有470万平方米。这些缺口怎么办？现在正是进去的时候，刚刚一个记者问我，我说下雨难道你就不出门吗？你打雨伞不就解决了？我们其实是类似的情况。这是从需求的角度。
第二个是办住比。就是办公和住房的价格相比。我们在同一供求圈当中，国际上的经济中心他的办住比是1.5：1，而上海是1.1：1。虽然说住房价格偏高。但是你如果认为他偏高的话，那我们的写字楼价格就是偏低了。所以办住比价太低。
另外还有空置率，我跑了上海的几个商务圈的甲级写字楼，有的是撤离说挂在那里，说我还要回来的，我租金照付。是这样的情况，第五块的内容就是内部收益率。内部收益率我们国内的甲级写字楼内部收益率是16%，国际上是23%。这当中有一个问题就是我们的地价太高了，比国外还高，这导致我们的内部收益率下降。前一阶段在建设部可能从低价的角度来说，住宅这一块先行，可能要进行控制。虽然说市场化但是也控制，包括上海马上要做的一个课题，就是将来土地招拍挂问题的流程。在这样的情况下，我们的高地价会向下，导致我们的写字楼市场会繁荣。
这是从数据这一块，第二块我们讲一下 支撑。
这张图我们上海现在有7大商业圈。第一个是陆家嘴，第二是外滩，第三是人民广场，第四是南京路，第五是淮海路，第六是徐家汇，第七是虹桥地区。这七个商务圈有他的特色，比如说金融贸易、时尚商务、对外经贸、高雅淮海路等等。巧就巧在我选了七个，这典型的七个地方都没有高科技的商务区。我们怎么去发现呢？首先你要看上海服务中心下一轮建设在哪里？刚刚已经讲到了是五角场这一块。这一块将成为上海高科技商务中心。上海正在进一步的推进。
第二是迪斯尼乐园，为什么要把他拉过来。给大家一些数据，高的话每年有2500万人，低的有1000万人以上。我们想一年又5、6年人是正常的，因为上海的迪斯尼乐园要比香港大的多。这样的话，对于商业这一块将会拉动餐饮业、旅游、购物等等。但是你们分析过没有，香港的迪斯尼乐园，他的建设过程当中导致写字楼市场租金上涨，以及写字楼需求量两年之内提升了15.8%，香港的写字楼实际上已经是非常多了，由于一个写字楼的建设，导致了他的增量的快速增加。挖金矿的人未必可以赚到很多钱，卖矿泉水的挣的钱就要比他们多。我们上海迪斯尼乐园的建设，一旦开工以后，我相信我们能够受益的商业旅游以及写字楼市场。
第三是城市的空心化。我这里打了2：4：4这是什么意思呢？上海原来的城市化进程刚才当中有一个20%的内环线供地量，40%内环到外环之间还有40%是外环线以外的，现在正在向后靠。上海要进行市中心范围内的土地供应量到总量0.5%，当中3.5%，外环线6%，这就就是经济的漂移化，城市漂移化，他的区位将是会出现下面的情况，住宅向外面移，还有一块，城市空心化几乎尽量的能不造住宅就不造住宅，大量造的是写字楼，所以写字楼市场在上海市中心将会在0.5当中唱主角。
相关的数据当中，住宅发展和我们写字楼存在一定的关系，我这里打出来，住宅投资的增加值占GDP的比重小于等于5%的话是属于供不应求的。大于等于8%是供过于求。对于特大城市12%是供过于求。上海一直在7%到8%之间，他离供过于求还有50%。写字楼我们有很大的潜力。
第五个是汇率。供需决定价格，其实50分以外的另外 50分，他是一个和你的货币有直接关系的，比如说我们的汇率、利率，我们叫资产价格，前面是实物价格，另外是资产价格。而这个资产价格随着人民币前一阶段的比较大幅度的升值，现在处于 平稳状态以后。我相信人民币的升值会是一个趋势。可以给大家一个信号，大家可以关注一下，我们现在在深沪证券交易所当中有AB股，AB股如果接轨5年内人民币就可以 自由兑换。AB股接轨是迟早的事，他一旦接轨，他们就会投到我们上海来。
第六是地域。全国什么地方最厉害，大家都知道。政治文化北京厉害，经济金融上海厉害，写字楼这一块恰恰是经济金融为主的一块。我们现在那些大学生，包括研究生，无论是上海还是外地的留下来的第一选择就是 上海。所以每年沉淀下来的人很多，再有一块是引进的高科技人才，管理者。而这些人到上海来不是做低级劳动者，他是做写字楼或者是其他的高级别的工作。现在的量，前面的缺口正好可以补充。
第七，经济的低谷。这是大家的焦点，一定会有很多人反对我。我们的余教授已经走了。本来我还想和他交流一下。其实上海为什么可以独善其身，是由于大家都不去做其他地方的时候，证券市场很简单，为什么1000多个股票当中熊市当中也有牛股，为什么还有那么5%-10%的大牛股，甚至有翻几倍的，因为所有的资金会投到这些股票当中去。全世界我们说欧洲人不想干了，欧洲人不想干了，他总得投钱，投到哪里，首选是发展比较快的国家。接下来选什么地方，中国的话选上海。尤其是写字楼。所以箫条的时候，我们说买土地，高涨的时候卖产品。
整个的一个市场我是从数据的角度分析的，当然数据和政治、经济、文化也有直接关系。我认为包括我们的媒体，包括我们的部门，对于金融危机影响我们国家的经济可能过于放大了。可能有一些外贸企业受到很大的影响，但是在这个低谷的时候，你想想现在最坏的时机也不过是大家所看到的，有一些是撤走的，但是挂号在那个地方，价格有所微调。但是长期来说，我认为正好和余教授的观点相反。写字楼市场黄金十年，或者更长的时间，在这一两年当中会有所平稳，或者是有所箫条。但是大家要注意我今天讲的最重要的一点，你不要把物业的价格和我们需求的一个市场相挂钩。市场的需求量是很重组的，一旦经济好转就会体现出来。价格你可能说回报率太高了，现在要往下走。很有可能是这样的。
（作者施建刚：同济大学经济与管理学院房地产研究所所长、博导）
2009-4-24 搜房网
