2006中国地交会于6月13日－15日在国贸举行，将全面地展现创新集约用地，创新土地市场运营的实例；全方位地介绍城市土地重整和集约利用的典型；介绍以创造为主体，整合制造业，高效利用土地的典型；介绍利用重整后的土地所建设的城市核心产业群,辐射农村,带动区域共同发展的典型；介绍通过土地重整，改造城市、优化环境、获得社会经济综合效益的典型。

以下是上海同济大学城市规划研究院院长，世博会总规划师吴志强在6月14日上午“城镇建设用地重整与利用”论坛的发言实录：

吴志强：同志们，各位领导，各位专家，上午好。在今天形势下探讨国家的土地发展和城市发展，可能很多人不敢谈这个问题，觉得是不太合适宜。这一次会为什么敢来说话？我觉得有前面的铺垫，在去年和前年两年，在上海的嘉定区江桥镇连续不断地探索，包括我也参加一些会，听了当地的情况，所以应该来发言，应该把讲到的话说给大家听。所以今天我的发言是理性化是未来中国城市土地开发必然的途径，核心想强调一个理性化是今天和未来中国城市必然要走的一条路。

首先，我们说城市与区域，城市与我们的房地产开发两者之间的联动到底是怎么样的？首先要看一下两者之间今天自己发展的趋势。从城市来看，第一点城市发展今天不仅在中国，不仅在长三角，应该说在整个世界范围内城市发展进入一个全新的阶段，城市不再是一个孤单、独立的。在世界上出现这样两个词，一个是再区域化，一个是新区域主义，说明城市发展到今天没有一个城市可以单独在世界竞争，没有一个城市可脱离它的板块独立运行，所这个词变得非常重要。今天我们到中国的网页查一下，中国媒体看一下，一个城市脱离了它的区域是没有竞争力的，是不可能提供长久的竞争力的。所以长三角的联动是必然的，不是说某一个主动或者是某一个被动的问题，而是一种必然的联动。第一点是城市发展必然趋势走向了区域联盟，走向了新区域主义。

第二点，城市的发展在中国，非常多的人说国外的城市高层没有那么多，哪有像中国建这么多的高层，我们要理性的看待这个问题。首先我们是一个人多地少的国家，所有在任何发达国家讨论城市发展问题的时候，会有两个价值标准的分裂，一个是作为一个居住者，我需要住什么样的房子；一个是作为一个理性的决策分析者。这两者之间是常常完全不一样的，剥离的价值标准，在中国对于城市密度的问题，我们必须要充分的考虑在中国这样一个高密度的国家，要来发展现代化的生活条件，必然要走向一条富国开发的道路，也就是空间上不能够单一的开发，是纵向复合。这是取决于两个原因：第一中国的密度决定必须走向高密度；第二市场经济特征和过去的苏联式垮台的土地利用模式最大的区别在于苏式土地利用模式是一次性完成。大家知道中国过去土地划分使用方法就是几种颜色，蓝色、绿色、黄色、红色，几个色彩一涂好像就是整个城市土地利用，这是苏联式的模式，这个模板本身把整个国家拖垮了，我们还在用这是不行的。假如你到西方一些发达国家看土地利用，你们去看他们土地利用划分的标准，大部分是工业和服务怎么复合用地，居住和办公怎么复合用地，娱乐业和办公怎么复合用地，大量的土地怎么复合，不是分开有本事，而是复合才是最有本事，能够复合才是好的市长和开发商。所以第二点是从制度的管理我们必须走向复合纵向。

第三，中国城市走到非常重要的产业升级的阶段。刚才说的是横向区域联动，纵向的复合，第三就是在自我空间当中的升级换代非常重要。同样一土地用第一产业产出是1，第二产业是100，第三产业一般从经济上来说，要达到1万的产出。但这不是概括全部都是1万，如果都是1万，大家就都成不了1万，所以升级理性的配置，纵向和横向的配置，是我们中国城市必须要探索一条路。我们这一次世博会上面大量使用的是过去第二产业留下的工业厂房，我们转换成为第三产业世界博览空间。这两个空间意识完全不一样，同样是砖头，同样是厂房，同样是大空间，同样大跨度，但是能够提供的服务是完全不一样的。

二、地产中国进要走向的趋势。

第一，地段聚集。今天的地产和十年以前的地产是完全不一样的，我们的开发不再是一个偶然碰到的，在某一个小点上个别案例的地块的出路，今天我们要走向的是两个聚集在地段上。第一，一般的资源的地产开发商会在某一个地段，某一个城市某一个区域进行比较密集的投资，这是一个地段对于地产商来说地段密集集约。第二我们在局部地段多股资本力量同时在某一地段聚集，形成城市开发区域性的带动；第二，我们可以看到房地产商开发过去一家暴利或者是一行暴利时代彻底结束，我们必须要考虑几家的盈利。这里面包含了公共利益，也就是市政府代表整体公共利益和地产开发同时的获利，也包括的投资者和后来的使用的房产的业务之间利益的复合，也包括了原住民和后来的新住民利益的复合。这种利益复合形成今天房地产商可以看到的非常重要的利益复合的开发；第三，我称之为创新升级。地产的开发不可能再是过去简单的模式，打一把走一把不断地在大规模的竞争下面逼着所有土地的开发必须走向全新的，理性化的，完整的数据收集的长效系统管理的这样一条路的，而且逼得所有土地开发走向创新，走向新的管理模式和投资模式。我们想从这两个方面来把今天这个话题贯穿起来。

我们可以看到城市发展三大趋势，可以看到地产发展三大趋势。这后面我们可以看到什么字？相互之间有什么关系？我今天想说的就是理性化。这是我们可以看到城市发展和地产发展共同的一个字，今天在2006年，在地交会上我们想说的是走向理性化的城市发展和地产发展，是我们一个核心关键词，这个词是我们两个看似完全不同的利益载体，驱动载体，两个完全不一样的运作载体，代表的完全不一样利益方，共同的一个完全一样的一个内涵，这就是理性。理性化在土地的开发上面，我觉得今天这个大会用的关键词是非常好的。我在很多很多地方，我说怎么又会去说节约这个词，应该用集约。说了很多地方，这一次会议我很想来说，是因为会议的关键词用得很好，用的是集约。我今天想说理性化的第一点就是集约是节约的必然途径，代表了两种方法。节约是一个量上的增加和减少，它是一个数学模式，加减法叫节约；集约是效率概念，是除法和乘法之间的关系，它的数量级是完全不一样的，集约是有分子和分母的，节约是加号和减号，这是左右等级的关系，效率不一样，集约重要得多。所以今天谈城市土地开发首先要达到集约土地的途径，不仅仅是少开发地，多开发地的问题，更重要就是在什么土地上怎么配置，使它的土地效益走到一个更高效使用的问题，是效益的问题，所以是除法有分子和分母的关系，所集约这个字是必然的，这才是更高级的节约，或者说要走向真正土地节约必须通过集约完成，这是第一个观点。也就是空间操作必须走向纵向的复合，不可能再用过去这一套土地利用划分方法对待中国未来的城市土地的使用，必须创造一套中国城市土地使用的归类方法，首先是复合使用。首先要研究的是什么样的多种使用是最最合理的，最最节约的，最最把我们中国最宝贵的土地用得最好的办法。

我们在西方讲研究城市土地，首先是城市在纵向各种不同的土地使用方法，从园林、农业、工业、苗圃画得非常细，一直到第二大类小学、幼儿园、中学、中专，到服务设施医院等等，每每两个线进行交叉，这两个交叉之间的关系，是容忍的还是不容忍的，还是绝对相斥的，这是我们进中国要大量研究的问题。这一块有大量的案例，为什么不能把这个拿到中国土地最最需要集约的地方，所以总的复合将是未来最重要的导向。

第二就是平面的整合化是第二个方向。平面上的整合是破除过去遗留下来的土地单位变相占有制度克服的历史性弊病非常重要的途径，这需要政府的力量，需要我们市场的力量，两个力量共同合作的时候才能克服我们过去计划经济，单位变相占有土地这样一个历史遗留最大壁垒，克服这两个堡垒最重要的力量。

理性化最后要说的三句话，第一是决策的理性，包括政府决策理性和市场决策理性，以及公众决策理性。三个决策理性，政府决策理性，市场决策理性加上我们民众决策理性，当然今天有很多的媒体，我希望媒体也要理性，这已经成为社会非常重要的力量。我们整个中国走向理性的时候，才是我们中国城市走向真正集约化，针对我们中国的宝贵的土地用得最好的那一天。

第二点就是公共力量和市场力量，必须要进行整购和统和。我们曾经没有公共力量，只有市场力量，我们也在局部出现了市场力量决定公共力量，理性决定了多方力量的统和、协调，甚至有的时候各方力量都必须要妥协，这样的时候才是真正走向我们现在党中央提出和谐的城市，和谐的社会，没有一方力量可以占用所有的资源，这是对的，和谐就是要坚固各方的利益，各方的力量，各方做出妥协。