勤考重罚治“借证” 葛震明教授谈房地产经纪人规范管理
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时间：2005-05-09 浏览：
近日，市工商局、房地局等有关部门即将联合开展对规范房地产经纪人执业行为的大力整治。记者日前就房地产经纪人执业证书租借成灾的情况，采访了任教房地产经纪人培训课程的资深学者、亚洲房地产学会理事、同济大学建设管理与房地产系葛震明教授，请他谈谈这次整治的重要性和必要性，以及国内外对于规范房地产经纪人执业行为的做法和措施。
记者：这次市工商部门会同市房地部门联合开展房地产市场整治，共出台了十条整顿楼市措施，其中有四条是整治规范房地产经纪人执业行为的，请问您对此有何评介？
葛教授：非常必要、非常重要，再不整治会严重败坏房地产经纪行业的声誉。建设部关于《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》第二十七条规定：“房地产经纪人和房地产经纪人协理经注册后，只能受聘于一个经纪机构，并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动，不得以房地产经纪人或房地产经纪人协理的身份从事经纪活动或在其他经纪机构兼职”。虽然这里没有提到证书租借，但证书租借与“以房地产经纪人或房地产经纪人协理的身份从事经纪活动或在其他经纪机构兼职”的性质是一样的，是违规的。《上海市经纪人条例》明确：“涂改、出租、转借、转让经纪执业证书或者超越注册的经纪业务范围开展经纪活动的，给予停止执业三个月以上一年以下的处罚；情节严重的，吊销经纪执业证书。”目前国内房地产市场上违规违法现象比较普遍，在利益的驱使下，执业规范、职业道德完全不顾，欺瞒、诈骗，在居间中做手脚屡见不鲜，败坏了房地产经纪人的声誉。这是很令人痛心的。 记者：葛教授经常在国外讲学，对各国房地产经纪人的情况也比较熟悉，能不能给我们谈一谈国外房地产经纪人的执业情况？
葛教授：在国外，房地产经纪人是一个受人尊敬的职业，房屋经纪是人们日常生活中必不可缺的、非常需要的行为，被称为是“永恒的交易”。以美国人家庭为例，平均每六年每个家庭要搬一次家，按美国两亿多人口来计算，居间业务有多大！当然，国外尤其是欧洲各国建造新房很少，因此经纪人大量的业务是出租而不是出售。即使在我国香港也是这样，绝大多数居间业务是出租。在国外，房地产经纪人有着良好的职业素养，很少听到有居间瞒骗、吃了上家吃下家的事，这与我们的管理不到位是有着直接关系的，目前的证书租借泛滥成灾就是一个明证。同时，国内缺乏的诚信制度也是房地产经纪人执业不规范、缺乏诚信的主要原因，岂止是房地产经纪人，整个房产界都有这个情况，所以要推行联合承诺诚信活动，但如果没有诚信制度，“承诺诚信活动”收效将不容乐观。我在德国认识一位优秀的中国留学博士生，非常聪明，只因为在德国生活期间有过两次乘公交车逃票记录，就再也找不到工作了。因为任何一家企业在查了他的个人信用记录之后，都会拒绝他的求职申请。后来友人给他出主意，告诉他只有离开德国才有可能找到工作。因为这个污点使他在德国面临终身失业，可见国外对一个人的诚信品质是何等的重视。反观国内，无论是房产界还是其他行业，欺骗成风，因为我们没有诚信制度，没有顾忌，骗倒手就捞到了，骗不到下次再骗，甚至有的经济机构还培训骗术，使许多人对经纪人产生一种不好的印象。反过来说，有些爱贪小便宜的市民也不讲诚信，在房地产经纪人居间介绍以后，就甩开经纪人直接洽谈，逃避佣金，如此恶性循环，骗来骗去，这在国外极少听说。另外，国外对房地产经纪人的执业管理是“低门槛、高管理”，与国内的“高门槛、低管理”截然不同。在国外，房地产经纪人的执业资格学历只要具备高中学历就足够了，公司注册资金也极少，像新加坡只要一新币就可以注册了。但考核是相当严格的，每年都要进行培训，定期考核，一旦发现不合格或者违规现象，立即吊销执照或处以重罚，有时能罚得你倾家荡产。我还兼任英国测量师学会会员，英国每年都要对测量师进行考核。这种经常性的考核促使你必须熟悉本专业的业务，不断更新自己的专业知识，而不是拿到证书一劳永逸。目前国内的房地产经纪人的执业资格管理是“高门槛、低管理”，开考科目多、内容多，学历要求高，起点是大专，并且要有六年以上中介经验，还有本科、研究生、博士生，其实，做中介根本不需要这么高的学历。另外的一面是管理较差，管理低水平。这就形成许多人一旦证书到手，就将经纪知识抛在脑后，证书租借给考不出但是在岗位上的实际操盘手。由于有关部门发了证书以后再也不对他的知识与能力进行考核，以至有的人已经多年不从事房地产经纪人工作了，他的证书依旧以每年一万多块钱的身价对外租借。这确实有点黑色幽默，暴露出我们管理上的严重弊端。
记者：目前的房地产经纪人执业证书租借随着二手房交易的上升而价格上涨，如何杜绝这种租借现象，如何有效地管理房地产经纪人队伍。
葛教授：房地产经纪人执业证书租借源于我们的管理不善，可以通过“勤考”、“严罚”来治理。现在普遍存在的人证分离是证书租借的前提，许多人考出证书以后就再也没有从事过房地产经纪人这个行业，笃悠悠地吃租金。这是很不正常的。应该经常对其考核、考试，每年至少一次，特别是现在经常出台一些新的政策法规，如果不从事这个行业是考不出来的，考不出就无法通过年审，就不予注册登记，打破房地产经纪人执业资格证书“终身制”；此外一定要严罚，发现租借，不但要吊销出借方的证书，而且要重罚租借方，要公布重罚标准，让租借方感到罚金远远超过中介利润。
《房地产时报》 记者 唐作民 2005年05月02日
